Pierwsze mieszkanie bez podatku PCC — jak nie stracić ulgi przez drobiazg

Dom, spadające złotówki i tarcza 0% w promieniach — pierwsze mieszkanie bez PCC

Przy warszawskich cenach 2% podatku od czynności cywilnoprawnych to często kilkanaście–kilkadziesiąt tysięcy złotych. Od września 2023 r. kupujący swoje pierwsze mieszkanie z rynku wtórnego mogą tego podatku w ogóle nie zapłacić — ale warunki zwolnienia są zaskakująco łatwe do niechcącego złamania.

Komu przysługuje zwolnienie?

Osobie fizycznej kupującej mieszkanie stanowiące odrębną nieruchomość, dom jednorodzinny albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu — pod warunkiem, że wcześniej żadne z tych praw jej nie przysługiwało. Szczegółowe warunki, przykłady i orzecznictwo (w tym głośny wyrok NSA III FSK 281/25) zebraliśmy w poradniku: ulga PCC przy pierwszym mieszkaniu — pełne omówienie.

Trzy sytuacje, w których ulga przepada

1. Ułamek mieszkania z darowizny. Jeśli rodzice przepisali Ci kiedyś choćby niewielki udział w lokalu — formalnie „przysługiwało Ci prawo” i zwolnienie może przepaść. Inaczej niż przy spadku: udział odziedziczony, nieprzekraczający połowy, ulgi nie odbiera.

2. Współkupujący bez statusu „pierwszaka”. Gdy mieszkanie kupują dwie osoby, warunki bada się u każdej z nich. Zakup z partnerem, który ma już nieruchomość, wymaga przemyślenia struktury transakcji.

3. Nieruchomość z przeszłości. Dom czy mieszkanie posiadane dawniej — nawet sprzedane lata temu — również zamyka drogę do zwolnienia.

Co sprawdzić przed podpisaniem umowy?

Swoją (i współkupującego) historię własności: darowizny z dzieciństwa, spadki, majątek małżeński. Lepiej wyjaśnić wątpliwości tydzień przed aktem niż tłumaczyć się urzędowi skarbowemu po transakcji.

Jaka jest rola notariusza?

To notariusz jako płatnik pobiera PCC przy akcie — albo stosuje zwolnienie na podstawie Twojego oświadczenia. Dlatego o uldze rozmawia się z notariuszem przed czynnością, a nie po niej; notariusz przy transakcjach nieruchomości wyjaśni, co dokładnie znajdzie się w akcie.

Planujesz zakup pierwszego mieszkania? Zapraszamy do naszej kancelarii — kancelaria przy ul. Chopina — sprawdzimy Twoją sytuację, zanim podpiszesz cokolwiek.

Generator i program do ofert w firmie

Ilustracja: laptop z ofertą PDF i czatem AI, strzałka do aktu notarialnego z pieczęcią — generator ofert a notariusz

Coraz więcej firm porzuca Worda i Excela na rzecz programu do ofert, w którym wycenę składa sztuczna inteligencja: opisujesz potrzebę klienta, a gotowy PDF jest w kilka minut. Szybkość cieszy, ale część transakcji, które zaczynają się od oferty, kończy się w kancelarii notarialnej — sprzedaż nieruchomości, udziałów w spółce, całego przedsiębiorstwa. Z perspektywy notariusza warto zadbać o pięć rzeczy już na etapie ofertowania.

1. Termin ważności i klauzula o formie.
W prawie oferta to nie luźna propozycja, lecz oświadczenie woli zawarcia umowy. Oferta bez terminu ważności potrafi „wisieć” dłużej, niż chciałby sprzedawca. Jeżeli przedmiotem jest nieruchomość albo udziały, dopisz, że przyjęcie oferty oznacza wolę zawarcia umowy w wymaganej formie — i od razu planuj termin u notariusza. Kiedy taka klauzula jest konieczna, opisujemy w artykule kiedy oferta handlowa wiąże, a kiedy umowa wymaga aktu notarialnego. Dobry generator ofert wstawia termin ważności automatycznie, więc nie trzeba o nim pamiętać.

2. Dane stron w ofercie to dane do aktu.
Pełna nazwa firmy, NIP, KRS, osoby uprawnione do reprezentacji. Jeśli na ofercie widnieje skrócona nazwa, a w rejestrze inna, przy akcie robi się zamieszanie. Program z bazą klientów trzyma jeden komplet danych i wstawia go do każdej oferty tak samo.

3. Kto podpisze umowę?
Ofertę składa handlowiec, ale akt notarialny podpisuje osoba uprawniona do reprezentacji albo pełnomocnik. Pełnomocnictwo do czynności wymagającej aktu notarialnego musi mieć tę samą formę — zwykłe upoważnienie na firmowym papierze nie wystarczy. Kim jest i jakie dokumenty przynosi pełnomocnik do aktu notarialnego, wyjaśniamy osobno.

4. Cena w ofercie a cena w akcie.
Netto czy brutto, VAT czy PCC, kto ponosi taksę notarialną i opłaty sądowe — te ustalenia lądują w akcie. Najczęstsze spory biorą się z pomyłek w liczbach, nie ze złej woli. Dlatego generator ofert handlowych z agentem AI liczy wyłącznie z firmowego cennika i pilnuje limitów rabatów; przy odczytaniu aktu nie ma niespodzianek.

5. Historia ofert to pamięć ustaleń.
Notariusz pyta strony o ich ustalenia, a najlepszym dowodem jest zapis: co, komu, za ile i z jakim skutkiem. Nowoczesny program do ofertowania zapisuje każdą wersję oferty i podpowiada, do kogo wrócić, zanim temat ostygnie. Firmy z Warszawy mogą przetestować taki agent bezpłatnie w pilotażu Cogitus AI.

Oferta i akt notarialny to dwa końce tej samej drogi. Program do ofert dba o to, żeby początek był szybki i policzony bez błędów; notariusz — żeby finał był ważny i bezpieczny. Jeśli Twoja oferta dotyczy nieruchomości, udziałów albo przedsiębiorstwa, zapraszamy do kancelarii notariusza Szymona Krzyszczuka — sprawdzimy, czego wymaga forma umowy, zanim klient przyjmie ofertę.

Zakup mieszkania w Polsce przez cudzoziemca — 5 rzeczy do sprawdzenia przed wizytą u notariusza

Paszport, klucz i panorama Warszawy o zachodzie — zakup mieszkania przez cudzoziemca

Coraz więcej osób bez polskiego obywatelstwa kupuje mieszkania w Warszawie — do pracy, na studia, dla rodziny. Sama transakcja wygląda niemal tak samo jak dla obywatela Polski, ale kilka spraw warto sprawdzić wcześniej, żeby nie odkładać aktu notarialnego w ostatniej chwili.

1. Czy potrzebujesz zezwolenia MSWiA?

Obywatele państw Unii Europejskiej, EOG i Szwajcarii kupują nieruchomości w Polsce bez zezwoleń. Osoby spoza tego kręgu co do zasady potrzebują zezwolenia ministra spraw wewnętrznych na nabycie nieruchomości — ale zakup samodzielnego lokalu mieszkalnego jest z tego obowiązku zwolniony (z zastrzeżeniem strefy nadgranicznej). Diabeł tkwi w szczegółach: garaż, udział w gruncie czy dom z działką to już inne reguły. Pełne zestawienie przypadków znajdziesz w naszym przewodniku po nabyciu nieruchomości przez cudzoziemca.

2. Skompletuj dokumenty wcześniej

Ważny paszport lub dokument tożsamości, dane do aktu (stan cywilny, adres), a po stronie sprzedającego — podstawa nabycia i dokumenty lokalu. Jeśli kupujesz w małżeństwie albo przez pełnomocnika, powiedz o tym w kancelarii już przy umawianiu terminu: pełnomocnictwo z zagranicy wymaga odpowiedniej formy.

3. Nie mówisz po polsku? Zaplanuj kwestię języka

Akt notarialny musi być dla strony w pełni zrozumiały. Standardowo oznacza to udział tłumacza przysięgłego przy czynności — trzeba go zarezerwować i policzyć jego honorarium. W naszej kancelarii klienci anglojęzyczni mają prościej: notariusz jest jednocześnie tłumaczem przysięgłym języka angielskiego, więc akt notarialny w języku obcym odbywa się bez angażowania dodatkowej osoby.

4. Policz wszystkie koszty, nie tylko cenę

Przy rynku wtórnym doliczysz podatek PCC (2% wartości), taksę notarialną, opłaty sądowe za księgę wieczystą i wypisy aktu. Notariusz wyliczy wszystko co do złotówki przed czynnością — poproś o zestawienie przy umawianiu terminu.

5. Zarezerwuj realny czas

Kompletowanie dokumentów i ewentualne formalności bankowe potrafią zająć dłużej niż samo podpisanie aktu. Dobrze zaplanowana transakcja to jedna wizyta bez nerwów.

Masz pytania o swoją sytuację? Zapraszamy do kancelarii notarialnej w Śródmieściu — pomożemy przygotować transakcję od pierwszego dokumentu do wpisu w księdze wieczystej.

Czy do aktu notarialnego potrzebna jest obecność tłumacza przysięgłego?

Czy do aktu notarialnego potrzebna jest obecność tłumacza przysięgłego?

Coraz częściej w kancelariach notarialnych pojawiają się cudzoziemcy chcący kupić nieruchomość, ustanowić pełnomocnictwo czy załatwić sprawy spadkowe. Pytanie, które wówczas często pada, brzmi:
czy cudzoziemiec, który nie zna języka polskiego, musi przyjść do notariusza z tłumaczem przysięgłym?
Odpowiedź brzmi: tak – w większości przypadków obecność tłumacza przysięgłego jest obowiązkowa.

Krótki wpis: Strona przygotowana przez CogitusAI: Program do ofert AI

Obowiązek zrozumienia treści aktu
Zgodnie z art. 2 § 3 ustawy – Prawo o notariacie:
„Jeżeli osoba biorąca udział w czynności notarialnej nie posługuje się językiem polskim, notariusz obowiązany jest do udziału tłumacza przysięgłego.”

Oznacza to, że:

każdy uczestnik czynności notarialnej musi rozumieć jej treść,
notariusz nie może sporządzić aktu, jeśli strona go nie rozumie,
tłumaczenie nie może być wykonane przez zwykłego tłumacza – musi to być tłumacz przysięgły wpisany na listę Ministerstwa Sprawiedliwości.

Rola tłumacza przysięgłego przy akcie notarialnym
Tłumacz przysięgły:

tłumaczy ustnie treść całego aktu notarialnego i oświadczeń stron,
poświadcza zrozumienie treści przez osobę nieznającą języka polskiego,
podpisuje akt notarialny wraz ze stronami i notariuszem.

Czy można przyjść z własnym tłumaczem?
Tak, ale musi to być osoba posiadająca uprawnienia tłumacza przysięgłego w danym języku.
Lista tłumaczy przysięgłych jest jawna i dostępna na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości. Notariusz ma prawo zweryfikować, czy dana osoba rzeczywiście posiada odpowiednie uprawnienia. Można też skorzystać z notariusza w Warszawie, który jest jednocześnie tłumaczem przysięgłym.

Wyjątek – osoby dwujęzyczne
Jeżeli cudzoziemiec zna język polski w stopniu pozwalającym na swobodne zrozumienie aktu i potwierdzi to wobec notariusza, tłumacz przysięgły może nie być konieczny.
Jednak w przypadku jakichkolwiek wątpliwości – notariusz dla bezpieczeństwa prawnego może zażądać obecności tłumacza.

Kto pokrywa koszty tłumacza?
Koszty obecności tłumacza przysięgłego pokrywa osoba, która nie posługuje się językiem polskim – najczęściej cudzoziemiec.
Honoraria tłumaczy są ustalane indywidualnie, ale można poprosić kancelarię notarialną o rekomendację i kontakt do tłumacza.
Jak przygotować się do czynności z udziałem tłumacza?

Skontaktuj się z kancelarią notarialną i poinformuj, że nie posługujesz się językiem polskim.
Umów się na termin dogodny dla Ciebie i tłumacza przysięgłego.
Przygotuj dokumenty tożsamości oraz – w razie potrzeby – tłumaczenia dokumentów na język polski.
Upewnij się, że tłumacz, który Ci towarzyszy, znajduje się na liście tłumaczy przysięgłych Ministerstwa Sprawiedliwości.

Podsumowanie

Jeśli nie znasz języka polskiego – potrzebujesz tłumacza przysięgłego przy podpisywaniu aktu notarialnego.
Tłumacz przysięgły zapewnia, że treść dokumentu będzie dla Ciebie w pełni zrozumiała.
To wymóg prawa i gwarancja bezpieczeństwa prawnego czynności.
Koszt tłumacza ponosi zazwyczaj osoba, która go wymaga.
Kancelaria notarialna może pomóc w znalezieniu odpowiedniego specjalisty.

Jeśli planujesz zawrzeć akt notarialny i nie mówisz po polsku – zapraszamy do kontaktu z naszą kancelarią Szymona Krzyszczuka. Pomożemy Ci zorganizować wizytę z tłumaczem przysięgłym i zadbamy o wszystkie czynności notarialne oraz zgodność całej procedury z obowiązującym prawem.
Więcej odpowiedzi na odpowiedzi notariusza na częste pytania

Na czym polega umowa użyczenia

Na czym polega umowa użyczenia?

Umowa użyczenia jest jedną z umów uregulowanych w polskim Kodeksie cywilnym. Choć często kojarzy się z relacjami prywatnymi, takimi jak bezpłatne użyczenie mieszkania znajomemu czy sąsiadowi, w praktyce może dotyczyć również przedsiębiorców czy instytucji. Warto zrozumieć, na czym polega ten rodzaj umowy, jakie prawa i obowiązki nakłada na strony oraz w jakich sytuacjach może być szczególnie przydatny.

Czym jest umowa użyczenia?

Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego (art. 710 i nast.), użyczenie polega na tym, że użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, na czas oznaczony lub nieoznaczony, na bezpłatne korzystanie z rzeczy. Kluczowym elementem tej umowy jest brak wynagrodzenia – odróżnia to użyczenie od umowy najmu czy dzierżawy.

Przykład: właściciel nieruchomości może pozwolić znajomemu bezpłatnie korzystać z mieszkania przez pewien czas, albo przedsiębiorca może oddać innej firmie sprzęt do wykorzystania w określonym projekcie.

Forma zawarcia umowy
Umowa użyczenia może być zawarta:

ustnie – gdy chodzi o rzeczy codziennego użytku,
pisemnie – co jest zalecane dla celów dowodowych,
w formie aktu notarialnego – jeśli przedmiotem umowy jest np. nieruchomość.

Skorzystanie z pomocy notariusza zapewnia jasność, pewność i bezpieczeństwo prawne stron, a także umożliwia wpisanie odpowiednich praw do księgi wieczystej, gdy przedmiotem użyczenia jest lokal lub grunt.

Obowiązki stron

Użyczający zobowiązuje się umożliwić korzystanie z rzeczy w umówiony sposób i w określonym zakresie. Nie pobiera z tego tytułu żadnych opłat.
Biorący do używania powinien korzystać z rzeczy zgodnie z jej przeznaczeniem i ponosi odpowiedzialność za ewentualne szkody powstałe wskutek niewłaściwego użytkowania. Ma również obowiązek zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym, chyba że zużycie wynikało z normalnego korzystania.

Rozwiązanie umowy

Umowa użyczenia może ulec rozwiązaniu:

po upływie terminu, na jaki została zawarta,
gdy biorący używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową lub jej przeznaczeniem,
w przypadku gdy rzecz stanie się potrzebna użyczającemu w sposób nieprzewidziany w chwili zawierania umowy.

Dlaczego warto zawrzeć umowę użyczenia u notariusza?

Choć przepisy nie wymagają formy notarialnej w każdym przypadku, to sporządzenie umowy u notariusza daje stronom:

pewność co do treści i skutków umowy,
bezpieczeństwo prawne w przypadku nieruchomości lub wartościowych rzeczy,
możliwość szybkiego dochodzenia praw w razie sporu.

Dzięki temu strony unikają nieporozumień, a cała relacja prawna opiera się na jasnych zasadach.

Jeśli cgcesz poznać więcej szczegółów odnośnie czynności notarialnych i umowy użyczenia – zapraszam do mojej kancelarii przy ul. Chopina. Udzielę fachowej porady i przeprowadzę Cię przez wszystkie formalności.

Więcej odpowiedzi na praktyczne pytania o notariusza

Zrzeczenie się własności nieruchomości u Notariusza

Zrzeczenie się własności nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego u Notariusza

Kiedy można zrzec się prawa własności lub użytkowania wieczystego?

Zrzeczenie się prawa własności nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego regulowane jest w art. 179 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z nim właściciel może się zrzec swojej własności, składając stosowne oświadczenie, które powoduje, że nieruchomość staje się – po przejściu określonej procedury – bezpaństwowa (w przypadku braku przejęcia jej przez Skarb Państwa lub gminę).
W praktyce jednak, z uwagi na ustawę o gospodarce nieruchomościami, prawo to wykonuje się poprzez złożenie oświadczenia o zrzeczeniu się na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego (np. gminy), za ich zgodą.
Analogiczne zasady dotyczą prawa użytkowania wieczystego – użytkownik wieczysty może złożyć oświadczenie o zrzeczeniu się prawa, jednak również wymaga to zgody właściciela gruntu, którym zazwyczaj jest Skarb Państwa lub gmina.

Forma czynności – obowiązkowa forma aktu notarialnego

Zgodnie z przepisami, oświadczenie o zrzeczeniu się prawa własności nieruchomości lub użytkowania wieczystego musi zostać złożone w formie aktu notarialnego. Wynika to z konieczności zachowania formy przewidzianej dla czynności rozporządzających nieruchomościami oraz wpisu do księgi wieczystej.

W kancelarii notarialnej notariusz:

sporządzi akt notarialny dokumentujący wolę zrzeczenia się prawa,
sprawdzi stan prawny nieruchomości (w szczególności treść księgi wieczystej),
uzyska oświadczenie drugiej strony (np. gminy) o przyjęciu zrzeczenia się prawa, jeśli jest to wymagane,
sporządzi odpowiedni wniosek do sądu wieczystoksięgowego o wykreślenie właściciela lub użytkownika wieczystego.
cennik notariusza w Warszawie i notariusza w Krakowie

Kiedy i dlaczego dokonuje się zrzeczenia?

Zrzeczenie się własności nieruchomości lub użytkowania wieczystego to rozwiązanie stosowane najczęściej w następujących przypadkach:

gdy nieruchomość przestała być użyteczna, np. stara działka bez dostępu do drogi publicznej;
gdy utrzymywanie prawa wiąże się z kosztami, np. podatkami od nieruchomości, których właściciel nie chce już ponosić;
gdy użytkownik wieczysty nie planuje dalszego korzystania z gruntu, a przedłużenie użytkowania nie leży w jego interesie.

Skutki zrzeczenia się prawa

Po skutecznym zrzeczeniu się prawa własności lub użytkowania wieczystego i dokonaniu stosownych wpisów w księdze wieczystej, dotychczasowy właściciel lub użytkownik wieczysty przestaje być stroną praw i obowiązków związanych z nieruchomością. Odpada obowiązek opłacania podatku od nieruchomości czy innych świadczeń (np. opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste).
Podsumowanie

Zrzeczenie się prawa własności nieruchomości lub użytkowania wieczystego to istotna czynność prawna, która wymaga formy aktu notarialnego i – w praktyce – zgody podmiotu, który ma przejąć to prawo (np. Skarbu Państwa lub gminy). Notariusz zapewni bezpieczeństwo całej procedury, poprawność formalną i doradzi, jakie dokumenty będą wymagane.

Cennik notariusza w Krakowie

Dużo się mówi o wysokich cenach usług notariuszy ale warto pamiętać, że nie mogą być one wyższe niż w Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości, które ostatnio było aktualizowane w 2015 roku a poza tym ceny jak najbardziej można negocjować, Tyczy się to zwłaszcza opłat za sporządzenie aktów notarianych o dużej wartości. Rzut okiem na cennik notariusza w Krakowie pokazuje, że nie różni się on niczym od notariuszy w Warszawie. Natomiast kwestia negocjacji zależy od określonych czynności notarialnych i poszczególnych notariuszy.

Kancelarie w Krakowie świadczą usługi, w ramach których sporządzane są: akty notarialne, akty założycielskie stowarzyszeń, fundacji czy spółdzielni, protokoły zgromadzeń, testamenty, pełnomocnictwa, poświadczenia dziedziczenia, protesty weksli i czeków, wypisy, odpisy, wyciągi z dokumentów, poświadczenia podpisów. Niektóre z nich można na pewno negocjować, inne są na tyle tanie, że trudno oczekiwać od notariusza np. pełnomocnictwo na jakąkolwiek obniżkę.

depozyt

Opłaty notarialne – kalkulatory i nie tylko

Jeśli chcesz kupić mieszkania, działki lub domu to kalkulator opłat notarialnych jest do tego pomocnym narzędziem. Na podstawie ceny nieruchomości wyliczy wysokość taksy, VAT, opłatę za wpis do księgi wieczystej oraz część należną agencji nieruchomości.

Przykładowy cennik opłat notariusza (zgodny z Rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości)

Kalkulator pozwala samodzielnie obliczyć opłaty, jakie należy ponieść kupując mieszkanie lub dom. Do obliczenia opłaty notarialnej konieczne jest podanie ceny nieruchomości oraz prowizję agencji nieruchomości. Po wpisaniu obydwu wartości kalkulator obliczy podatek od czynności cywilnoprawnych, taksę notarialną, VAT, opłatę za wpis do księgi, kwotę dla agencji. Dodatkowo podsumowana zostanie kwota wszystkich opłat dodatkowych.

Trzeba pamiętać, że notarjuszw pewnych przypadkach może obniżyć opłatę lub strona czynności notarialnej może być zwolniona z opłat notarialnych.

Kalkulator gazetaprawna.pl

Kalkulator kalkulatornotarialny.pl

Kalkulator gofin.pl

Kalkulator eurolocum.pl